〈信用〉房屋二貸後還能增貸嗎?房子被查封還可以貸款嗎?

新聞報導,除了第一順位債權人是公股銀行承作房貸之外,2018年則向租賃公司進行二胎貸,2019年又再分別再設定1筆私人公司與1筆自然人抵押債權;最詭譎的是,查封7天前,竟成功向一家外商銀行順利抵押設定498萬元。房子被查封還可以貸款嗎房屋二貸後還能增貸嗎?網友:應該是繳款信用良好才有銀行肯一胎一胎借!信用良好很重要!

買新竹690萬房,向銀行貸1600萬!屋主不久後往生「全家拋棄繼承」,專家曝最後下場

〔好房網〕這筆法拍物件,竟有5筆抵押設定,除了第一順位債權人是公股銀行承作房貸之外,2018年則向租賃公司進行二胎貸,2019年又再分別再設定1筆私人公司與1筆自然人抵押債權;最詭譎的是,查封7天前,竟成功向一家外商銀行順利抵押設定498萬元。

如此之手法,有網友認為,「應該是繳款信用良好才有銀行肯一胎一胎借,至少屋主也挺了32個月,完美超貸。」再追蹤之下,發現「興富發巨人」社區11樓遭法拍戶的債務人,已經往生,謄本揭露目前管理者為國產署。(摘錄自風傳媒)

好房網指出:房價漲、狂增貸,掏出現金,最後物件淪落法拍,爛帳丟給銀行?再追蹤之下,竟發現債務人已經往生,謄本揭露國產署為管理者。新竹竹北勝利十一路出現法拍戶,是增貸到爆、爛帳丟銀行,且債務人往生後繼承人尚未辦理繼承。

名下已經有一筆房貸,因為有資金週轉需求,還可以再辦貸款嗎?可以將有房貸的房子再貸款嗎?當然可以。房屋是最保值的財產,即使房貸還沒繳清,您還是有機會再用同一間房子貸款,而這個方式就稱為房屋二貸。

房子被查封還可以貸款嗎?什麼是法拍屋?

不行,一旦進入查封,無論幾順位,銀行都不會再放貸。雖然新聞中有一間外商銀行竟然通過申貸,但這也是全案中最詭譎的部分!

什麼是法拍屋?

法拍屋就是被法院拍賣的房子。當債務人無法依約償還債務、或繳交欠款時,債權人就會依據《強制執行法》向法院聲請查封、拍賣債務人名下的不動產,再將拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後,分配給債權人。

法拍屋的來源?房子被法拍的原因?

  • 銀行債務未還(信用卡費、房屋貸款、信用貸款)

不管是跟銀行申辦其他房屋抵押貸款、無擔保貸款(如信用貸款)、甚至是信用卡,只要債務超過3個月沒還,且銀行以電話、書面催繳後仍未還款,銀行便會透過法院聲請支付命令銀行取得執行名義之後,就能透過法院執行債務人名下財產,包括強制扣薪、拍賣動產及不動產。

  • 民間債務未還

即使是跟個人、民間借貸,如果沒有在約定時間內還清債務,持有本票的債權人,可直接向法院聲請本票裁定,向法院聲請強制執行對方財產;若債權人只有借據,也可以向法院提起請求清償借款的民事訴訟,獲勝訴判決確定後,一樣可聲請強制執行。

  • 積欠稅捐

如果土地增值稅、地價稅、房屋稅或使用牌照稅等稅捐逾期未繳,政府可依《稅捐稽徵法》第39條規定:「納稅義務人應納稅捐,於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者,由稅捐稽徵機關移送強制執行。」將納稅義務人名下不動產拍賣。

  • 積欠管理費

社區大樓管理費不繳,管委會可依據《公寓大廈管理條例》第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」向法院聲請法拍。

房屋二貸後還能增貸嗎?

房屋二貸後還能增貸嗎?已借過股票上市公司二胎還能再借嗎?可以喔,沒有時間限制,撥款後若尚資金需求,空間額度也夠,就可以立即提出申貸,也都會核准!

房屋二貸失敗的原因?

雖然相較於個人信貸、汽車貸款,使用有房屋貸款的房子,再申請房子二貸的成功率較高,但如果有下列情形,仍可能使得您無法順利通過貸款審核、或者無法取得滿意的貸款額度:

(1) 負債比過高

不管是申辦哪一種貸款,銀行都會看您的收支負債比是多少?如果多了這筆貸款,是否會出現還款困難?因此,如果您的負債比本來就偏高(60%以上)、且收入又沒有增加的情況下,恐怕沒辦法通過銀行貸款審核。

(2) 信用評分低

除了看負債比,申辦銀行貸款時,銀行也會向聯徵中心查詢您的個人信用報告(聯徵報告),裡面記錄了您與所有金融機構的往來紀錄,如果您曾有貸款或信用卡費遲繳、動用信用卡循環利息、預借現金、頻繁送件申請新貸款或信用卡,都會影響您的信用評分,若聯徵分數(信用評分)低於600分,申請銀行任一種貸款都較不容易過件。

(3) 近期增貸

如果您在最近一年內,曾向銀行申辦過信貸、車貸或房貸,現在要再申請一筆貸款就比較不容易通過銀行審核,銀行會以「近期增貸」為由,將您的貸款案件退件。即使通過審核,核貸金額恐怕也不高,而您也會因為「授信金額未能有效降低」影響到信用分數,意思就是您名下的金融負債總額未能逐月遞減,未來想再辦銀行貸款的難度又更高。

(4) 房屋沒貸款空間

房子2貸的前提,是您的房屋仍有貸款空間,也就是說,如果原房屋貸款的貸款成數已經很高、幾乎滿額,或者是房子增值幅度較少,銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您

房屋二貸成功的祕訣?

房屋二貸其實不難,只要掌握以下3個原則,您就有機會取得您所需的資金:

(1) 降低負債比

您可以先檢視名下的債務類型,如果當中有利率較高的貸款項目(如信貸、車貸、卡循),建議您透過整合負債來降低負債比,還可同時減輕月付金壓力。申請融資公司股票上市公司的二順位貸款,額度高、還款期限長、審核寬鬆,可協助您整合債務,只要負債比降到60%以下,您就有機會再向銀行申請貸款。

(2) 保持良好信用

貸款遲繳、動用信用卡循環和預借現金都是較嚴重的扣分項目,而且這些紀錄會保留至少一年的時間,建議您盡早清償這些會影響信用的債務,才有機會改善您的信用評分。您可以向融資公司股票上市公司申請二胎房貸,由於融資公司的貸放紀錄不需報送聯徵中心,因此不會影響到您的信用評分,甚至可協助您償還扣分較重的負債,提升信用分數。

(3) 避免多次聯徵

房屋二貸的方法多元,加上各家銀行為了吸引顧客,有時會推出優惠貸款方案,面對這麼多選擇,若沒有事前做好功課,恐怕很難找到真正適合自己的貸款。但也千萬不能每家都送件申請,因為每申請一次就會拉一次聯徵,每拉一次聯徵就會扣一次分數,所以反而會降低過件機率。

房貸再貸的常見問題

Q有房貸還可以辦信用卡嗎?

A可以。只要您的負債比沒有超過60%、信用狀況良好,還是可以申辦信用卡。

Q房貸繳清才可以再申請房屋二貸嗎?

A不用。如果您是想申請信用貸款或汽車融資貸款,只要您的負債比、信用狀況皆符合銀行標準,即使房貸還在繳,也可以辦理貸款;如果您是想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款,只要您的房子仍有貸款空間,當然可以再申請二胎房屋增貸

Q房屋二貸可以找民間嗎?

A可以。銀行的貸款審核非常嚴格、申請流程也較漫長,相較之下民間貸款就很適合有大額資金需求、想盡快拿到資金的客戶。不過,民間貸款的管道非常多,融資公司、代書、當鋪、資產管理公司、金融行銷公司、高利貸都是民間借貸的一種,有些能幫助您解決資金需求、有些則暗藏危機(高利率、高收費),建議您可以閱讀下面這篇文章,了解如何選擇安全可靠的民間貸款管道。