朝讀新聞|軍公教優惠貸款》理財好望角/83歲彭總裁貸款6,000萬買房,一張圖看懂銀行最愛借錢給誰

新聞來源:經濟日報 記者仝澤蓉/台北報導

83歲的中央銀行前總裁彭淮南換新家了。根據媒體報導,彭總裁這次借到的換屋貸款金額約6,000萬元,彭總裁無疑是銀行心中的優質客戶。

你也像彭總裁一樣,在退休後也能跟銀行借到千萬貸款買房嗎?以下這些事情,要先知道。

近年來在雙北地區買房子的,有一定比率是退休人士,住展雜誌研發長何世昌說 ,這些人通常是以舊換新,公寓換大樓為主,他們基於和彭淮南一樣的理由,退休後需要住有電梯的房子,銀行願意貸款的關鍵,也在於,他們是「換」屋!

那麼,其他的「高年級生」,有可能貸到6000萬元嗎?

彭總裁是特例 社會聲望是加分項

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說,通常長輩想貸款,銀行借錢意願不高,除非你有足夠的擔保品或銀行存款,足以證明還款能力。

何世昌也表示,「很難」,除非你有像彭總裁這樣的社會聲望,總裁擔任公職期間,財產必須向監察院申報,他有多少存款和其他財產都攤在陽光底下,今天就算是90歲的張忠謀要跟銀行貸款買房子,銀行也都會借,就是因為銀行信任他們的社會聲望,而且他們也有足夠的財力。

何世昌說,重點在於你的身價,「錢」夠的話,年齡就不是銀行貸款的必要條件 ;但是市井小民,銀行並不清楚你的身價和聲望,年齡就很重要。

儘管中高齡族群的財力可能比年輕人雄厚 ,但是銀行決定是否要核准這筆貸款之前,還是會看借款人後續的還款能力。

以年輕人來說,薪資就是源源不斷的還款財力證明,這也是為什麼退休族跟銀行辦房貸,銀行會有疑慮,尤其是領勞保的退休族,在這一方面就更弱勢,但有一種人例外「軍公教人員」。

軍公教人員退休俸高 銀行愛

一家公股行庫主管就表示,軍公教人員的退休俸和退休前領到的薪水差異不大;如果他在65歲退休後,每個月退休俸有3到6萬元,這樣的條件當然可以貸款買房 ,只是金額的多寡,「就算80歲也貸得下來,只是要做到20年很難」。

這位行庫主管表示,以目前市場上貸款情況,借款1,000萬元20年期,每個月本利攤還約5.5萬元,即使退休沒工作,只要能舉證每個月有固定收入,銀行通常「 留」下1萬元的生活費,剩下的就是你每個月的還款金額,所以如果你想貸款1,000萬元,月退俸至少要有6.5萬元。

徐佳馨表示,有些銀行會採取75制或85制,也就是購屋者年齡加上貸款年限,不能超過75或85,假設你65歲要貸款買房子,比較積極的銀行或許還可以貸20年 ,但比較嚴格的銀行,貸款年限就只有10年。

回到前面提到的個人身價的問題;銀行主管建議,退休後要保持一定「身價」,從這個角度來看,勞保老年給付(退休金)一次領是扣分動作,月領年金讓戶頭裡每個月有進帳,這是加分動作。

不過何世昌提醒,公務員亮出來的退休金收入絕對比一般勞工好看,以目前約六成五的退休勞工月領不到2萬元,如果銀行「留下」1萬元生活費,你覺得這樣的收入證明,能幫你貸到多少金額?

一房在手 容易借到錢

大家都是平凡人,比較保險的做法還是「以房養房」、「以房追房」,何世昌說 ,趁年輕時候,還是受薪階級趕緊買房,只要有薪水,談貸款都會比較容易,房子小一點,爬樓梯,郊區一點都沒關係,先買一間窩一下,這樣將來的財務規劃彈性比較大,小屋漲幅比大屋空間大,將來你還可以小換大。

何世昌說,早點買房還有個好處,老了你也才有換屋的本錢;職涯發展無法保證 ,越早買房越好,有時候退休年齡不見得自己能控制,如果老了還要換房屋,你已經有一間房子了,可以拿這間房子去當擔保品,銀行會比較願意貸款給你;一房在手,比較容易被銀行認可貸款給你,如果你至今仍是無殼蝸牛,退休後要貸款買房子,這樣的條件對你非常不利。

職業和收入,是辦理貸款最有利的條件(軍公教、500大企業都是銀行的最愛),體會到退休以後跟銀行借房貸不容易,房地產業者表示,不少職業軍人會趕在退伍前趕快買房,房貸才好談;還有不少私人企業CEO ,也會利用自己任職期間,規劃買房,講白了,就是在董事會要他走之前,趁著在位置上先貸款買房,畢竟這個時候的借款條件比較好。

公教人員退休俸零風險(除非政府倒閉),所以比一般退休勞工容易貸款,基於這點,早點買房是何世昌給年輕人的建議,他認為年輕人的買房大限在40歲,40歲以前比較有機會貸到40年的房貸。

不過,銀行主管也提醒,退休的高年級生買房子,還要考慮將來遺產稅的問題,因此是否要自己貸款買房子,或者買在子女名下,這些都還要依據個人狀況來衡量。

以上轉載自:經濟日報


軍公教身分的客群,因為工作與收入穩定,一直深受各家銀行的歡迎,所以銀行大多有推出自己專屬的軍公教貸款商品。要如何在眾多的商品中,選擇最適合自己的方案,其實是一門不小的學問,建議你在挑選上只要符合安全、利率合理、且能滿足需求的額度,並能承擔每個月的還款金額,這樣的方案就是最適合自己的貸款專案了。

經好事貸同意部分轉載:
2022 軍公教優惠貸款(信貸、房貸)方案、優缺點總整理

各大銀行軍公教房貸方案(小叮嚀:有些銀行會有身分申請限制,如排除軍職、試用、約聘僱及非現職人員等,須仔細比較方案內容再申請)

銀行名稱方案名稱額度利率手續費總費用年百分率
臺灣銀行中國信託築巢優利貸(公教)購屋最高2,000萬1.31%起免開辦手續費、信用查詢費1.31%
土地銀行公教人員優惠貸款購屋修繕最高200萬1.31%起$5,300元~$5,600元1.36%
合作金庫軍公教信用貸款最高200萬1.42%~3.34%$5,300元起2.13%~4.07%
農業金庫公教人員房屋優惠貸款最高取得成本8成1.31%開辦費$3,250元1.33%起
國泰世華A+尊榮最高取得成本8成1.37%~1.86%$5,000元~$20,000元1.4%~1.93%
台新銀行公教巢好貸最高200萬1.31%起$8,000元1.35%~5.05%
彰化銀行公教人員房屋貸款須鑑價估算未提供免收帳管費,只需信用查詢費$100元未提供

(以上資訊來自各銀行官網,正確訊息以各銀行公布資訊為主)